マンション購入を検討中の方は必読…ケース別シミュレーションで分かった「購入と賃貸」どちらが得か
自身の将来と生活設計を考える上で決定的に重要なのが「住宅」だ。その際、誰しも直面する大きな問題がある。不動産を購入すべきか、賃貸で住み続けるべきか――。日本人にとって永遠のテーマといっても過言ではないこの命題にどう答えを出せばいいのだろうか。この4月に『やってはいけない「ひとりマンション」の買い方』（青春出版社）を上梓した、不動産事情に詳しいファイナンシャルプランナーの風呂内亜矢氏に訊いた。
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中長期的に見れば購入の方が得
「不動産を購入するケースと賃貸のケースで結果的にどちらが金銭的に得かといえば、それは諸条件によって異なります。ただ、中長期的に見て、同じ場所に住み続けるなら、購入の方が得になることが多いのではないかと思います」
と、風呂内氏が語る。
「貸主の立場で考えてみた場合、貸主にローンが残っていれば、そのローンと修繕積立費、固定資産税などを勘案した上で、賃料を設定するので、購入者が支払う額に上乗せされた額が賃料になります。つまり、賃貸の家賃の方が毎月のコストは高くなる傾向にあります」
ただし、ライフスタイルが変わることが想定されるなら話は変わってくる。
「結婚や出産などで家族が増え、広い部屋が欲しい、部屋の数を増やしたい、子供が独立したらスリムな部屋に住みたい、などという希望があって、住み替えていく前提なら、購入よりも賃貸で引越していく方が安くつくこともあります」
そうした例は別として、同じ条件の部屋に長く住み続ける場合、賃貸と購入でかかってくる支払いの累積金額はどう推移していくのか。
風呂内氏に、3つのケースで購入と賃貸で支払う累積金額がどう変化していくのか、シミュレーションをしてもらった。ただし、注意せねばならないのは「あくまで参考値であって、条件が変われば、シミュレーションの結果はいくらでも異なります」（風呂内氏）という点だ。
単年度の支払いで考えると
一つ目のシミュレーションは単身者向けのマンションに40歳から住むことを想定してみる。賃貸の場合は共益費込みの家賃は月に9万円、2年に1度の更新料として、1ヶ月分の家賃がかかると仮定する。購入の場合、同じ物件を約2500万円で購入したとする。金利は1％の35年ローンで月々の返済は約7万1000円、管理費修繕費が月額1万7000 円。固定資産税を5万円とする。
「40歳で購入する際に初期費用がかかります。その費用をおおよそ250万円だとして、計算していくと、累計支払額は45歳の時点(注・6年目)で賃貸が675万円 、購入が約913万円と賃貸の方が安く抑えられています。そして、74歳でローンの支払いが終わり77歳の時に購入の方が賃貸よりも累積支払額が安くなるという形になります」
これだけみてしまうと「35年以上経たないと購入の方が安くならないのか」と思ってしまうかもしれない。しかし、
「初期費用を別にして、単年度の支払いで考えると、賃貸は更新料のある年で117万円、ない年で109万円、平均は112万5000円です。一方の購入は年間110万6000円で、購入の方が若干安くなる想定です。実際には、エリアによって賃料がもっとかかるケースがあると思うので、もっと早い段階で“購入の方が得”となるケースもあるでしょう」
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